Zumaïa
Vier paviljoens boven de Indische Oceaan — Japans minimalisme in een Balinese context.
- Door
- Azuma Developments
- Oplevering
- Q4 2026
- Project
- 01 / 01
Een vier-paviljoens cliffsidecollectie.
Zumaïa is een collectie van vier kliffen-paviljoens in Uluwatu, ontworpen voor privé-eigenaren die terughoudendheid verkiezen boven ornament. Elk paviljoen is volledig gemeubileerd, wordt bediend door één professionele verhuur-operator en is gestructureerd via een 30-jarige leasehold met een speciale PMA — het Indonesische vehikel dat buitenlandse investeerders gebruiken voor compliant eigenaarschap.
Stille ruimtes, lange zichtlijnen.
Een vierpaviljoen-estate, met opzet
Zumaïa is bewust klein. Vier paviljoens, één wellness-gebouw, één gedeelde lobby — de opdracht was schaarste, geen dichtheid. Elk paviljoen heeft een eigen pool, een eigen terras en een eigen afstand tot het volgende. Het kavel staat een dichtere opzet toe; het masterplan weigert dat. De trade-off is minder sleutels voor de operator en een rustigere lange-termijn rendementscurve — precies de trade-off die wij onze investeerders aanraden te maken.
Ontwerpers die kozen voor terughoudendheid boven signatuur
De Azuma design studio werkt in een register dat zich verzet tegen het maximalisme dat vaak in nieuwe Bali-bouw zit. Het interieur-verhaal is terughoudendheid: lime-wash wanden, travertijnen vloeren, geoliede eik. Drie materialen, op schaal toegepast, in ruimtes die ook leeg rustig lezen. Er is niets dat presteert voor de camera en in persoon vermoeit. Het exterieur volgt de klif zelf — kalksteen-keermuren, donker gebeitst hout, beplanting die tijdens moessonweken stand houdt.
Gebouwd met het klimaat, niet ertegen
Dakhellingen en oriëntaties volgen de zuidoostelijke passaatwind. Cross-ventilatie werkt het grootste deel van het jaar zonder airconditioning. De plantbakken aan de klifrand zijn gedetailleerd voor moesson-erosie. De smart-home zonwering leest de zon en stuurt bij; jij hoeft dat niet. De paviljoens zijn ontworpen om in hun setting te verouderen in plaats van ervan los te staan, en het onderhoudsboek is rond die intentie opgebouwd.
Eén operator, één standaard
Elk Zumaïa-paviljoen wordt bediend door dezelfde professionele verhuur-operator — hetzelfde housekeeping-team, hetzelfde onderhoudsschema, dezelfde gast-facing standaarden. Eigenaren ontvangen een kwartaal-P&L en een jaarlijkse review die in persoon plaatsvindt, op locatie. Er is geen versnipperde kleine-operator complexiteit om te navigeren, geen marketing-platform om zelf te sourcen, geen wisselende schoonmaakploeg om te vetten. De operator heeft een exclusief contract dat alleen op prestatie wordt verlengd.
Een conservatief juridisch kader
Eigenaarschap loopt via een Penanaman Modal Asing (PMA) — het Indonesische buitenlands-gehouden vehikel dat standaard is voor compliant investeren. Elk paviljoen wordt aangehouden onder een 30-jarige leasehold met een vooraf overeengekomen verlengingsoptie. Het juridisch memorandum brengt de exit-paden vanaf jaar 25 in kaart vóórdat je tekent. Notariskosten, due-diligence en PMA-oprichting staan regel-voor-regel in de engagementbrief. Er zijn geen nominee-structuren, geen mondelinge nevenafspraken, en geen grond-rechten-papieren in handen van iemand anders dan de PMA.
Waarom wij het hebben onderschreven
Wij beoordelen projecten zoals we onze eigen holdings onderschrijven. Zumaïa is geslaagd op vier checks: track record van de ontwikkelaar (drie afgeronde Bali-projecten met volledige financiële transparantie), escrow-integriteit (door een onafhankelijke derde partij beheerd met milestone-vrijgave), grond- en vergunningstatus (volledige IMB plus actuele PBG, grond-audit ondertekend in 2025), en een financieel model dat een bezettings-tegenslag van 30% overleeft zonder dat de payback eronder lijdt. We werken náást de investeerder, niet vóór de ontwikkelaar — het model is gedeeld, de aannames zijn zichtbaar, en het juridisch pack wordt door ons eigen team gereviewd voordat het bij jou belandt.
Vier layouts, één standaard.
Prijzen zijn inclusief meubilair, fit-out en PMA-oprichting. Beschikbaarheid wordt nachtelijks uit de pricelist ververst.
Lage dichtheid, hoge intentie.
Vier paviljoens, één wellness-structuur, één gedeelde lobby — verder niets. De terughoudendheid van het plan is bewust: elk vierkante meter is zo getekend dat geen silhouet het oceaanhorizon overschaduwt.
Minder, goed gemaakt.
Heldere cijfers, geen theater.
Verwachte rendementen zijn netto na operator-fees, beheer en belastingen — kwartaallijks herzien op basis van werkelijke bezetting.
Betaalplan
- 10%Reserveringsvergoeding
- 20%Bij ondertekening
- 60%Bouwmijlpalen
- 10%Bij oplevering
Verwachte rendementen zijn indicatief, niet gegarandeerd.
Compliant, getest.
Eigenaarschap verloopt via een Penanaman Modal Asing (PMA) — het standaard-vehikel voor compliant buitenlands vastgoedbezit. De grond wordt aangehouden via een 30-jarige leasehold met een vooraf overeengekomen verlengingsoptie. Ons juridisch memorandum beschrijft de exit-paden vanaf jaar 25.
Beleggen via Avantia Properties valt buiten AFM-toezicht — lees meer over de risico's.
Op de Uluwatu kliflijn.
- Suluban-strand5 min walk
- Uluwatu-tempel8 min drive
- Single Fin beach club6 min walk
- Padang-Padang-strand12 min drive
- Luchthaven Ngurah Rai (DPS)45 min drive
- Bukit Peninsula medisch15 min drive
Dezelfde papers die wij lezen.
Deel je e-mail en we sturen het pak binnen één werkdag op. Geen sales-follow-up.
Voordat we spreken.
Wat is de eigendomsstructuur van Zumaïa?
Alle units worden aangehouden via een leasehold-titel met een PMA (buitenlands-gehouden Indonesische vennootschap) voor initieel 30 jaar, met een vooraf overeengekomen verlengingsoptie. Volledig memorandum delen we voor reservering.
Hoe wordt verhuur na oplevering geregeld?
Eén professionele operator beheert het hele estate — van marketing tot gastenservice en onderhoud. Eigenaren ontvangen een kwartaal-P&L en één fysieke jaarlijkse review.
Wat is de verwachte opleveringsdatum?
De bouw is gestart in Q2 2025. Oplevering loopt van Q4 2026 tot Q1 2027, in twee tranches conform bouwplanning.
Wat is inbegrepen bij de koopprijs?
Elk paviljoen wordt volledig gemeubileerd opgeleverd, inclusief apparatuur, smart-home-infrastructuur, landscaping en juridische oprichting van de eigenaar-PMA. Notaris-, due-diligence- en vergunningskosten staan separaat in de engagementbrief.
Kan ik het paviljoen zelf gebruiken?
Ja. Eigenaren reserveren doorgaans 4–6 weken persoonlijk gebruik per jaar. De operator stemt de kalender af op betaalde boekingen om het rendement te beschermen.
Wat zijn de jaarlijkse operationele kosten?
De operator houdt ongeveer 25% van de bruto verhuuromzet voor gastenservice, marketing en front-of-house. Onderhoud en vervangingsreserves bedragen jaarlijks €4.000–6.000 per paviljoen. De Indonesische verhuurbelasting is een vlakke 10%. Alle cijfers staan in het financieel model voordat je tekent.
Hoe lang houden eigenaren het meestal aan en hoe ziet de verkoop eruit?
De meeste cliffside-eigenaren in Uluwatu houden 7–10 jaar aan. Resale is dun maar betrouwbaar: goed onderhouden units verkopen binnen 4–7 maanden tegen of boven vervangingswaarde, met een spread tussen aankoop en verkoop van +35–50% binnen onze tracking-set over de afgelopen vijf jaar. De vooraf overeengekomen leasehold-verlenging is de hefboom voor eigenaren die voorbij jaar 25 willen aanhouden.
Zijn notaris-, due-diligence- en PMA-oprichtingskosten inbegrepen in de prijs?
Nee. Aankoopkosten bedragen circa 5% van de koopsom (BPHTB-overdrachtsbelasting, notariskosten, due-diligence en PMA-oprichting). Elke regel staat apart in de engagementbrief zodat je precies kunt budgetteren vóór reservering.
In welke valuta kan ik betalen?
De gepubliceerde prijs is in EUR. Equivalente betaalplannen zijn beschikbaar in AED en USD; de escrow-agent van de ontwikkelaar fixeert de koers per mijlpaal. Prijslijsten in alle drie de valuta's staan op de projectpagina.
Kan ik de interieur-afwerking aanpassen?
Niet in dit stadium. Zumaïa hanteert één materiaalspecificatie voor alle vier paviljoens — uniformiteit is wat de operator in staat stelt consistente gast-standaarden aan te houden en het lange-termijn rendement te beschermen. Persoonlijke items reizen mee met de eigenaar; de inbouw-afwerking blijft.
Klaar om één niveau dieperte gaan?
Een partner loopt met je door de investment paper, beantwoordt juridische vragen en brengt je in direct contact met het developer-team.