Investeren op Bali: privé of via een PT PMA? Tijd voor duidelijkheid

De laatste tijd zie ik veel berichten over de juridische en fiscale structuren voor vastgoedinvesteringen op Bali. Het is goed dat deze onderwerpen aandacht krijgen. Helaas worden verschillende juridische, operationele en fiscale vraagstukken daarbij vaak door elkaar gehaald.

Zo wordt soms gesteld dat je momenteel alleen nog als privépersoon op Bali kunt investeren en niet meer via een PT PMA. Tegelijkertijd raden andere bronnen investeren als privépersoon juist sterk af.

De werkelijkheid is genuanceerder.

Kun je zowel privé als via een PT PMA investeren?

Dat hangt volledig af van het exploitatiemodel van je villa en van de manier waarop je ontwikkelaar dit heeft ingericht. In dit artikel beperk ik me tot villa's met een langlopende leaseholdovereenkomst die per dag worden verhuurd via platforms van online reisaanbieders, de zogenoemde OTA-platforms (Online Travel Agencies).

KBLI-code 55203, onderdeel van de Indonesische standaardclassificatie van bedrijfsactiviteiten, heeft betrekking op de exploitatie van villa's als toeristische verhuuraccommodatie. Deze bedrijfsactiviteit is niet toegestaan voor vennootschappen met buitenlandse investeringen (PT PMA's).

Een buitenlandse privépersoon en/of een in Indonesië gevestigde vennootschap met buitenlandse investeringen (PT PMA) mag echter wel een langlopend leaseholdrecht op vastgoed hebben, vastgelegd in een notariële leaseovereenkomst. Dit is een van de meest voorkomende soorten overeenkomsten die notarissen in de provincie Bali vastleggen.

Uit deze twee punten volgt dat de kern van het vraagstuk niet bij de eigendomsstructuur ligt, maar bij de exploitatie van je villa. Als buitenlandse vennootschap of buitenlandse privépersoon mag je leaseovereenkomsten aangaan, zolang daarin geen bepalingen staan die in strijd zijn met de Indonesische wetgeving. Daarom adviseren wij altijd om leaseovereenkomsten in de vorm van een notariële akte (akta) te laten vastleggen.

Wat is de beste aanpak: privé investeren of via een vennootschap?

De keuze om je vastgoedinvestering privé of via een vennootschap te structureren, is vooral een fiscale afweging en minder een vraag over de naleving van regelgeving. Beide mogelijkheden kunnen in principe goed werken, mits ze passen bij je investeringsdoelen en je beheermaatschappij kan aansluiten op de gekozen structuur. De meest geschikte structuur hangt onder meer af van de herkomst van het investeringskapitaal, het land waar je fiscaal inwoner bent en je doelstellingen voor de lange termijn.

Een villa aankopen via een vennootschap is over het algemeen duurder. Eerst betaal je een adviseur om de vennootschap op te richten. Vervolgens moet je maandelijks een boekhouding bijhouden en op maand- en jaarbasis financiële rapportages indienen bij de Indonesische belastingautoriteiten. Daarnaast moet je ieder kwartaal investeringsrapportages indienen bij het ministerie van Investeringen en Downstreaming (BKPM), jaarlijks financiële rapportages indienen bij het ministerie van Justitie en ervoor zorgen dat je bedrijfsvergunningen aan de geldende eisen blijven voldoen. Als je niet van plan bent naar Indonesië te verhuizen, moet je ook een lokaal woonachtige directeur aanstellen. De lijst is lang.

Mijn advies is daarom om goed te kijken naar de mogelijke doorlopende beheer- en onderhoudskosten van een vennootschap in Indonesië. Houd er bovendien rekening mee dat een PT PMA je niet automatisch het recht geeft om je vastgoed te exploiteren. Zoals eerder besproken, moet je voor de exploitatie van je villa nog steeds samenwerken met een lokale entiteit.

Ondanks deze nadelen kan een PT PMA geschikt zijn voor investeerders die aan de volgende criteria voldoen:

• Het investeringskapitaal komt uit een buitenlandse vennootschap en zou bij onttrekking voor een investering in Indonesië zwaar worden belast met inkomsten- of dividendbelasting.

• Je wilt de investering structureren via je buitenlandse vennootschap of holding.

• Je kunt voldoen aan de minimale investeringseisen in Indonesië.

• Het land waar je buitenlandse vennootschap is gevestigd, heeft een goed of redelijk gunstig belastingverdrag met Indonesië.

• Je investeert in een portefeuille die jaarlijks meer dan 4,8 miljard IDR aan nettohuurinkomsten zal genereren en wilt de structuur daarom optimaliseren voor een btw-vrijstelling.

Als je aan een of meer van deze criteria voldoet, adviseren wij om je investering via een PT PMA te structureren.

Privé investeren is eenvoudiger en is vooral geschikt voor investeerders die voornamelijk gebruikmaken van privévermogen waarover in het land van herkomst al inkomstenbelasting is betaald.

Hoe hebben wij dit bij Azuma ingericht?

Wanneer je investeert in een project van Azuma Developments, hebben wij de fiscale gevolgen van de exploitatie al meegenomen en de exploitatiestructuur vóór de start van het project ingericht. Wij hebben Azuma Collections opgericht als de hospitalitymanagementtak van onze onderneming. Daarmee helpen we onze klanten hun villa's te beheren volgens de geldende regels, op een efficiënte en rendabele manier.

Omdat wij Indonesische aandeelhouders binnen onze onderneming hebben, kunnen wij op legale wijze lokale vennootschappen oprichten die aan de geldende regels voldoen en als exploitant optreden voor de villa's die wij beheren. Je beheerovereenkomst met onze exploitatievennootschappen omvat ook een maandelijkse leaseovereenkomst. Op basis daarvan beheren wij je villa namens jou, innen we de huurinkomsten en betalen we de exploitatiekosten, toeristenbelasting en overige relevante uitgaven. Vervolgens keren we de netto-inkomsten aan je uit in de vorm van maandelijkse leasebetalingen. Jouw inkomsten worden hierdoor aangemerkt als inkomsten uit onroerend goed, die worden belast volgens artikel 4, lid 2, van de Indonesische wet op de inkomstenbelasting. Afhankelijk van de betrokken jurisdictie kunnen daarnaast voordelen uit een belastingverdrag van toepassing zijn.

Al onze exploitatievennootschappen voldoen aan de meest recente OTA-registratievereisten die het Indonesische ministerie van Toerisme per oktober 2025 heeft voorgeschreven. Via deze vennootschappen verkrijgen wij alle benodigde exploitatie- en bedrijfsvergunningen. Onze beheerstructuur kan daardoor zowel investeringen van privépersonen als van vennootschappen ondersteunen.

Voor alle duidelijkheid: dit is geen nominee-constructie. Alle bedrijfsactiviteiten verlopen via de Indonesische exploitatievennootschappen van de groep. Deze zijn eigendom van en staan onder zeggenschap van hun openbaar gemaakte uiteindelijke belanghebbenden en hebben daadwerkelijke economische substantie. Transacties tussen gelieerde partijen worden geprijsd en gedocumenteerd volgens het arm's-lengthbeginsel. De structuur voldoet aan de toepasselijke wet- en regelgeving in Indonesië.

Doordat wij op grotere schaal opereren, kunnen we je gasten bovendien een hoger serviceniveau bieden en de kosten toch redelijk houden. Onze gezamenlijke inkoopkracht en schaalvoordelen maken dat mogelijk.

Belasting op inkomsten: de verschillen tussen privé investeren en investeren via een holding

In het onderstaande voorbeeld vergelijk ik de fiscale gevolgen voor een fiscaal inwoner van Nederland in drie situaties: rechtstreeks investeren als privépersoon, investeren via een Indonesische PT PMA die eigendom is van een Nederlandse bv, en investeren via een Indonesische PT PMA die rechtstreeks eigendom is van een fiscaal inwoner van Nederland.

Zoals je ziet, is structuur 3, waarbij een PT PMA rechtstreeks eigendom is van een fiscaal inwoner van Nederland, van deze drie modellen het minst efficiënt. De inkomsten zijn onderworpen aan een hogere dividendbelasting dan bij een Indonesische vennootschap die eigendom is van een Nederlandse bv. Daarnaast is het oorspronkelijke investeringskapitaal afkomstig uit inkomen waarover al inkomstenbelasting is betaald. Daardoor vervalt een eventuele besparing op dividendbelasting in Nederland. Om die redenen adviseren wij onze klanten deze vennootschapsstructuur niet.

Structuur 1 is in dit voorbeeld fiscaal het meest efficiënt. De belastingdruk op de inkomsten ligt 4,5 procentpunt lager dan bij structuur 2, een PT PMA die eigendom is van een Nederlandse holding-bv, en 9 procentpunt lager dan bij structuur 3. Structuur 2 heeft echter eigen voordelen die dit voorbeeld niet laat zien, mits de klant voldoet aan de eerder genoemde criteria.

De voordelen van structuur 2 zijn:

• Een groot deel van onze klanten bestaat uit ondernemers van wie de winst nog in een buitenlandse holding zit. Als het onttrekken van die winst tot een hoge belastingdruk leidt, kan rechtstreeks investeren vanuit de holding in je Indonesische PT PMA hiervoor een oplossing bieden.

• De belasting op dividenden die een Indonesische vennootschap aan een Nederlandse vennootschap uitkeert, is met 5% laag, mits de Nederlandse vennootschap meer dan 25% van het totale aandelenkapitaal van de Indonesische vennootschap bezit.

• De dividendbelasting in ons voorbeeld kan verder worden geoptimaliseerd door afschrijvingen en amortisatie van activa. Die zijn in dit voorbeeld niet meegenomen.

• De netto-inkomsten kunnen via je Indonesische PT PMA ook opnieuw worden geïnvesteerd in Indonesië of andere landen. Dat beperkt de blootstelling aan dividendbelasting.

• Als je een grotere vastgoedportefeuille in Indonesië wilt opbouwen, kun je met meerdere Indonesische vennootschappen de structuur optimaliseren voor een btw-vrijstelling. Door de portefeuille over verschillende entiteiten te verdelen, beperk je bovendien de juridische aansprakelijkheid tot iedere afzonderlijke entiteit.

Het enige nadeel van structuur 2 zijn de doorlopende kosten van de vennootschap. Naar onze mening is deze structuur daarom alleen geschikt voor investeerders die voldoen aan de eerder genoemde criteria.

Structuur 1 en structuur 2 hebben allebei hun eigen voor- en nadelen. Wat ik vooral wil benadrukken, is dat er geen universele oplossing bestaat. Iedere investeerder is anders. De gekozen structuur moet in de eerste plaats aansluiten op de behoeften van de klant.

Welke belastingen van toepassing zijn, hangt af van het land waar je fiscaal inwoner bent. Daarom adviseren wij altijd om je persoonlijke situatie met een gekwalificeerde adviseur te bespreken wanneer je in Indonesisch vastgoed investeert.

Tot slot

Investeren in Indonesisch vastgoed kan veel opleveren voor wie de moed en zorgvuldigheid heeft om zich aan te passen aan het voortdurend veranderende ondernemingsklimaat en de regelgeving. Ondernemen zonder de wet- en regelgeving na te leven, wordt steeds minder aantrekkelijk door recente controles en strengere handhaving van investeringsregels, met name voor buitenlandse ondernemers op Bali. Met dit artikel wil ik je inzicht geven in de beschikbare mogelijkheden en in de manier waarop je een investeringsstructuur kunt laten aansluiten op jouw behoeften. Het is geen stapsgewijze handleiding voor het structureren van je investering op Bali.

• Heeft je ontwikkelaar de exploitatie van je villa goed voorbereid?

• Heeft je beheermaatschappij een structuur die voldoet aan de regels voor de exploitatie van je villa?

• Wie exploiteert de villa commercieel en hoe gebeurt dat?

• En hoe worden de inkomsten van iedere betrokken partij fiscaal behandeld?

Alleen wanneer deze onderdelen op elkaar aansluiten, kan een investeringsstructuur juridisch, operationeel en fiscaal goed worden ingericht.

Bij Azuma Developments werken wij daarom samen met lokale juridische adviseurs, specialisten in vennootschapsstructuren en accountants. Zo stemmen we iedere investering af op de individuele investeerder en het specifieke vastgoed.

Nederlandse investeerders adviseren wij daarnaast om de persoonlijke fiscale gevolgen in Nederland te laten beoordelen door een Nederlandse belastingadviseur of accountant.

Of privé investeren of investeren via een PT PMA uiteindelijk de beste route is, hoort te worden bepaald door je volledige juridische, fiscale en persoonlijke situatie. Een bericht op LinkedIn of andere sociale media kan die afweging niet voor je maken.