Drie structuren, één die daadwerkelijk werkt
Buitenlandse kopers in Indonesië komen in de praktijk drie structuren tegen: Hak Pakai (een gebruiksrecht voor particulieren), nominee-constructies (een Indonesisch onderdaan houdt de titel namens jou) en de PMA — een buitenlands-gehouden Indonesische vennootschap die leasehold-rechten houdt.
Nominee-constructies zijn snel en goedkoop op papier. Ze zijn ook niet-afdwingbaar onder Indonesisch recht indien betwist. De juridische literatuur is consistent: een nominee houdt het land, niet jij, en geschillen zijn historisch niet in het voordeel van de buitenlandse koper beslecht.
Hak Pakai werkt voor één residentiële woning die persoonlijk wordt aangehouden. PMA werkt voor elke investeringscase — verhuur, multi-asset of corporate — en is de structuur die wij toepassen bij elk Avantia-mandaat.
Wat een PMA werkelijk is
Een PMA (Penanaman Modal Asing — "buitenlandse kapitaalinvestering") is een standaard Indonesische besloten vennootschap, met ten minste één buitenlandse aandeelhouder. Het heeft een NPWP (fiscaal nummer), een NIB (bedrijfsnummer), bestuurders, commissarissen en jaarlijkse aangiftes.
De PMA houdt de leasehold op het land. Jij houdt de aandelen in de PMA. Je eigendom in Indonesië loopt dus via een Indonesische corporate vehicle — wat gevolgen heeft voor belastingheffing, repatriëring van middelen en grensoverschrijdende estate-planning.
Oprichtings-tijdlijn en kosten
PMA-oprichting duurt 6–10 weken met een competent corporate law firm. Reken op €3.500–€6.000 aan oprichtingskosten, plus het minimum gestort kapitaal. Jaarlijkse compliance (accounting, belastingaangiftes, vergunningsverlengingen) kost €3.000–€5.000 per jaar.
Deze cijfers klinken hoog tegenover één residentiële aankoop. Tegenover een investeringscase — huurinkomsten, toekomstige herverkoop, meerdere activa — zijn het terugkerende overhead die meeschaalt met de portefeuille in plaats van met de transactie.
Leasehold-mechaniek
Onder de PMA is de land-lease doorgaans 25–30 jaar, met contractuele verlengingsopties die de totale termijn op 50 of 80 jaar kunnen brengen. De lease is een bilaterale overeenkomst tussen de Indonesische landeigenaar en je PMA — de economische waarde hangt dus af van de formulering van de verlengingsclausule.
Lees de verlengingsclausule zorgvuldig. "Onderhavig aan wederzijds akkoord" is geen verlenging; "verlenging tegen dezelfde voorwaarden, naar keuze van de huurder" is dat wél.
Wat HGB betekent en wanneer je het nodig hebt
HGB (Hak Guna Bangunan — "recht om te bouwen") is een afzonderlijk land-recht dat door een Indonesische vennootschap — inclusief een PMA — kan worden gehouden. Het wordt voor een termijn aangehouden (doorgaans 30 jaar) en is verlengbaar. Voor gebouwde activa die de PMA commercieel exploiteert — villa's voor short-term verhuur, hospitality-operaties — is HGB het recht-om-te-bouwen dat bovenop de lease zit.
In de meeste residentiële investeringscases zie je beide: een leasehold (recht op het land) plus HGB (recht om te bouwen en exploiteren wat erop staat). Beide worden gehouden door de PMA.
De fiscale laag
Een PMA dient Indonesische vennootschapsbelasting (op moment van schrijven 22%) in op haar netto bedrijfsinkomsten. Huurinkomsten, na operationele aftrekken, worden tegen dat tarief belast. Dividenduitkering aan buitenlandse aandeelhouders kent bronbelasting (10% onder het belastingverdrag Nederland–Indonesië, 20% anders).
Het verdrag Nederland–Indonesië is een belangrijk detail voor Nederlandse kopers: controleer de fiscale status voordat je aanneemt dat het verdrag op je specifieke situatie van toepassing is.
Opvolging en exit
Aandelen in een PMA zijn vererfbaar — wat ertoe doet, omdat de leasehold plus HGB op vennootschaps-niveau worden gehouden, niet op aandeelhouders-niveau. Dit vereenvoudigt opvolgingsplanning ten opzichte van individuele Hak Pakai.
Exit wordt afgehandeld door aandelen over te dragen (of de PMA in zijn geheel te verkopen), niet door de lease over te dragen. Het praktische gevolg: kopers in een resale nemen de PMA over, dus de compliance-geschiedenis van je PMA telt mee voor de uiteindelijke herverkoopprijs.